Тимур КРЮКОВ, партнер ООО «ЮФ Аргумент», г. Одесса
Вопросы земельных правоотношений в Украине являются в настоящее время особенно актуальными. Наряду с возможностями создания сельхозкооперативов и «корпоратизации» землепользования (см. статью «Приватизация земли возможна», "Агро Перспектива №5, май 2004 г.), не утрачивает своей ценности и аренда земли. На сегодняшний день бывшими членами КСП получено не более 51% государственных актов на право частной собственности на землю. Оставшиеся земли, принадлежащие гражданам, остаются не выделенными в натуре, что может «сослужить службу» при формировании арендных отношений на взаимовыгодных условиях как для землевладельца, так и для предпринимателя-арендатора.
Как известно, процедура изготовления и выдачи государственных актов достаточно сложна и длительна. Кроме того, стоимость всех мероприятий, связанных с выделением земельной доли в натуре и получением правоустанавливающего документа на землю, часто не позволяет собственнику земельного пая совершить их и стать полноправным землевладельцем. Этим пользуются правопреемники КСП — арендаторы земельных паев, которые нередко имеют «в послужном списке» колоссальные задолженности и не могут надлежащим образом обеспечить организацию производства и труда, не говоря уже о справедливой арендной плате землевладельцам-арендодателям. Отсюда и несвоевременная уплата арендных платежей, и завышение стоимости продукции, которая выдается в качестве арендной платы, и намеренное «торможение» процессов приватизации земли. Значительная часть крестьян и рада передать землю в аренду новому землепользователю, однако отсутствие средств на изготовление государственных актов и преграды со стороны «действующего» арендатора не позволяют воспользоваться своим неотъемлемым правом.
Некоторые «потенциальные арендаторы» для получения земель в пользование заказывают за свой счет изготовление технической документации и контролируют выдачу государственных актов гражданам. Однако здесь возникает другая проблема: миф о «глупом крестьянине» постепенно становится неактуальным — средства массовой информации, советы юристов, соотечественников — все это способствует умственному (но не всегда нравственному) росту крестьянина — собственника земельного пая, который уже прекрасно понимает, что государственный акт является правоустанавливающим документом на землю, принадлежит только ему, независимо от того, кто оплатил работы по выделению участка в натуре и получению правоустанавливающего документа. Нередко такой крестьянин принимает решение самостоятельно работать на своей земле либо передать ее в аренду более «сговорчивому» арендатору, который не потребует возмещения затрат на землеустроительные работы. Формально к такому крестьянину нельзя применить никакие средства воздействия. Немногие предприятия решатся рисковать собственными деньгами взамен на призрачную надежду «обрести» право пользования землей, предпочитая участки с «готовыми» государственными актами, либо арендуют земли, находящиеся в государственной или коммунальной собственности. Ни первое, ни второе не способствует развитию земельной реформы, а наоборот — служит фактором, сдерживающим прогрессивную динамику правоотношений по разгосударствлению земли.
Подобных трудностей (вернее некоторой их части) можно избежать, воспользовавшись действующим законодательством. Вступивший в силу 1 января 2004 г. Гражданский кодекс Украины (далее ГКУ) регламентирует возможность заключения предварительного договора (ст. 635 ГКУ). Предметом такого договора является обязанность сторон заключить договор в будущем. Применительно к нашей ситуации арендодатель (собственник земельного пая) и арендатор (с/х предприятие) могут заключить такой договор, в котором определить, что на протяжении определенного срока либо при наступлении определенных обстоятельств (факта получения государственного акта) землевладелец передаст принадлежащий ему земельный участок в аренду лицу (предприятию), оплатившему услуги по изготовлению технической документации и выдаче государственного акта. Важно заранее определить размер арендной платы, порядок ее осуществления, способы и механизм возмещения арендатору затрат, связанных с оплатой услуг землеустроительных организаций по выделению земельного участка в натуре. Использование предварительного договора предоставит потенциальному арендатору возможность спокойно «нести затраты», будучи защищенным в случае упомянутых злоупотреблений крестьянина-землевладельца. Интересы же последнего также будут соблюдены, поскольку арендная плата, указанная в предварительном договоре, не может быть уменьшена в одностороннем порядке арендатором при заключении непосредственно договора аренды.
Для того чтобы способ установления «предварительных» договорных правоотношений был «пригодным» к использованию, следует упомянуть об определенных «технических» сложностях, которые могут возникнуть при его заключении и исполнении.
Во-первых, следует принимать во внимание, что, в соответствии с абз. 4 ч. 1 ст. 635 ГКУ, предварительный договор может быть заключен лишь в той форме, которая предусмотрена для основного договора. Согласно последним изменениям в Законе Украины «Об аренде земли», нотариальное удостоверение договора аренды земли осуществляется по требованию одной из сторон. Таким образом, поскольку нормы об обязательности нотариального удостоверения договора аренды не существует, то есть возможность заключить его (а соответственно, и предварительный договор) в простой письменной форме. Не следует забывать о том, что арендодатель имеет неотъемлемое право потребовать нотариальное удостоверение договора аренды, а воплощение таких требований сделает юридически ничтожным предварительный договор. Для избежания подобных проблем нужно предусмотреть в предварительном договоре тот момент, что стороны пришли к соглашению заключить в будущем договор аренды земли в простой письменной форме.
Во-вторых, не исключается опасность отказа арендодателя от заключения договора аренды на том основании, что он (якобы) не подписывал предварительного договора. Не секрет, что подпись «среднестатистического» крестьянина зачастую слишком незатейлива, чтобы каким-либо способом идентифицировать ее. Получается, что арендатор в любом случае защищен не на 100%? К сожалению, Инструкция о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами исполнительных комитетов сельских, поселковых, городских советов народных депутатов Украины (Приказ Министерства юстиции Украины № 22/5 от 25 августа 1994 г.) не допускает возможности нотариально удостоверить подпись гражданина на договоре, поскольку последний (пользуясь терминологией Инструкции) содержит характер соглашения. Если же удостоверять сам предварительный договор, то не избежать нотариального удостоверения и договора аренды, что может повлечь значительные затраты. Ситуация может быть исправлена следующим образом: если арендодатель после подписания предварительного договора напишет заявление о том, что он собственноручно, «пребывая в ясном уме и светлой памяти», подписал предварительный договор (№, дата), смысл и содержание которого ему полностью понятны, то подпись на таком заявлении может быть удостоверена должностным лицом сельского (поселкового, городского) совета, то есть нотариально. Таким образом, сам предварительный договор будет заключен в простой письменной форме, но у арендатора будет неоспоримое доказательство факта его заключения.
Естественно, такой способ установления арендных отношений может показаться достаточно трудоемким и неудобным, однако возможны ситуации (особая ценность земель, активное противодействие со стороны «существующего» арендатора земельных паев и т.д.), когда совершение подобных мероприятий просто необходимо.
«Агро Перспектива» №8, 2004
