«До 1 января 2005 г. запрещается внесение права на земельную часть (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ». Пункт 14 Переходных положений 3КУ
Владимир Рыжих, «Агро Перспектива» № 05 2004
Вопрос о внесении земельного участка (пая) в уставный фонд возник еще в 1995 г., когда в Украине запустили пилотные проекты реорганизации коллективных сельскохозяйственных предприятий. Сегодня, несмотря на то, что реформирование села формально закончилось, оно не менее актуально. Ведь благодаря внесению земельного пая в уставный фонд предприятию намного проще получить землю, а собственнику — немалую долю в хозяйственном обществе.
Неизвестно, почему такой механизм не понравился законодателю, который ввел мораторий. Зато можно сказать, кто от этого выиграл
— это арендаторы земли (в большинстве своем
— бывшие директора КСП и чиновники бывшего КСП), которые получили землю крестьян в аренду на очень выгодных условиях. В итоге реформирование, как и формирование, рынка земли так и не произошло. А главное — земля не обрела собственника.
Но тем не менее есть возможность введения земли в рыночный оборот. На первом этапе формирования рынка земли предлагается следующая схема приватизации.
Заметьте, что в пункте 14 Переходных положений ЗКУ говорится об уставных фондах хозяйственных обществ. Поэтому можно внести земельный пай в уставный фонд частного предприятия (дальше — ЧП) или крестьянского (фермерского) хозяйства (дальше — СФХ). Можно и вообще обойти понятие «уставный фонд», создав сельскохозяйственный производственный кооператив (дальше — СХК) и внести земельные паи в неделимый или паевой фонд. А потом при желании можно провести реорганизацию этого СХК (ЧП, СФХ) в хозяйственное общество. Ведь, не разрешая вносить земельные доли в уставный фонд, ЗКУ не запрещает их иметь в уставном фонде.
Подчеркнем, что при такой реорганизации может возникнуть проблема, связанная с узким толкованием части первой статьи 13 Закона Украины «О хозяйственных обществах» от 19.09.1991 г. № 1576–ХІІ, которая утверждает, что «вкладами участников и основателей общества могут быть дома, сооружения, оборудование и прочие материальные ценности, ценные бумаги, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, домами, сооружениями, оборудованием, а также другие имущественные права (в том числе на интеллектуальную собственность), денежные средства, в том числе в иностранной валюте». Действительно, в этом перечне не упоминаются земельные участки (а только права пользования землей). Однако, во–первых, этот перечень отнюдь не исчерпывающий, а во–вторых, земельный участок целиком вписывается в «другие материальные ценности».
Цель концепции — именно внесение в уставный фонд земельного пая
Рассмотрим следующее ключевые моменты.
- Закон Украины «О с/х кооп.», абзац 3 и 4, статья 1 «Основные понятия», гласит, что с/х кооператив является ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ, но не хозяйственным обществом (см. Закон Украины «О хозяйственных обществах»).
- Закон «О с/х кооп.», абзац 10 «Основные понятия»: «Пай — имущественный взнос может вноситься путем передачи имущества, денег, имущественных прав, в том числе земельного участка».
- Кооператив лучше создавать в форме производственного кооператива (см. Закон «О с/х кооп.».
- Члены кооператива передают право пользования принадлежащим им земельным участком как паевой взнос, определенный ЗК (см. п. 2 раздела V "Имущество, земля и финансы кооператива), см. Закон «О с/х кооп.».
- Земля кооператива состоит из земельных участков, переданных кооперативу в пользование или в собственность, см. статью 22 раздела V "Имущество, земля и финансы кооператива, Закон «О с/х кооп.».
- В случае выхода из кооператива, физлицо или юрлицо может получить компенсацию деньгами, ценными бумагами и др., см. статью 25 п. 2 раздела V «Имущество, земля и финансы кооператива»), Закон «О с/х кооп.».
- Кооператив может быть реорганизован в предприятия иных форм собственности по решению Общего собрания, см. статью 37 раздела ХІ «Реорганизация и ликвидация кооперативов», Закон «О с/х кооп.».
Исходя из вышеприведенных ключевых моментов, схема отчуждения земли с/х назначения следующая:
- формируется сельскохозяйственный кооператив, где участники вносят в уставный фонд земельные паи;
- на повестку дня на одном из общих собраний членов кооператива выносится вопрос о необходимости привлечения дополнительных оборотных средств путем эмиссии ценных бумаг (ЦБ);
- создается акционерное общество (здесь необходимо смотреть — в форме ЗАО или ОАО);
- выполняются все необходимые процедуры для регистрации эмиссии ЦБ.
Таким образом, мы в итоге будем иметь сельхозпредприятие в виде акционерного общества, где в активах будет присутствовать земля.
Данная концепция предполагает начало и активизацию по процедуре приватизации земли сельскохозяйственного назначения и как один из этапов формирования полноценного рынка земли.
Исходные положения
Согласно официальным данным Госкомзема Украины, 1 га украинской земли с/х назначения в зависимости от ее кадастровой оценки стоит от 2000 до 5000 USD. По оценкам западных специалистов, 1 га украинской земли с/х назначения стоит примерно 15000 USD, если такова будет продаваться свободно. При получении физическим лицом госакта на земельный пай в региональном отделении Госкомзема Украины его информируют о реальной стоимости земли, которая ему передается бесплатно. В связи с этим рассчитывать на дешевую покупку земельных участков не придется.
Достоинства
Концепция легитимна, т.к. основывается на действующем законодательстве Украины. Предлагаемая процедура отчуждения земли позволяет начать приватизацию до окончания моратория на куплю–продажу земли 01.01.2005 г. С/х предприятие становится рентабельным и оптимальным, когда оно имеет не менее 1000 га земли. Залогом по кредиту (инвестициям) при реализации предлагаемого проекта станет наиболее ликвидный актив — земля. При окончании моратория на куплю–продажу земли немногие компании смогут воспользоваться этой возможностью, т.к. минимальный размер земельного участка для рентабельного земледелия — 1000 га, и стоимость его составит не менее 1500000 USD.
Предлагаемая процедура отчуждения земли предусматривает не прямую куплю/продажу (запрещенную мораторием), а опосредованную, но в конечном итоге клиент получает те же права собственности (владение, управление, распоряжение) как обычный акционер, но в активах юридического лица присутствует земля.
По предварительным расчетам, рассматриваемая процедура по отчуждению земли в размере 1000 га будет стоить в два раза меньше, чем при прямой купле–продаже земли.
По окончанию моратория, по нашим прогнозам, начнется движение по разрыву договоров аренды на земли с/х назначения между арендодателями (физлицами) и арендаторами, которые будут преследовать цель именно купли (продажи) земли с целью поиска эффективного собственника. С этой целью арендодатели будут повышать цену арендной платы за землю (руководствуясь различными мотивами, и самым банальным может оказаться — «изменение конъюнктуры рынка»), в этом случае арендатору станет не выгодно арендовать землю, и он вернется к вопросу о том, чтобы иметь ее в частной собственности.
