НІМЕЦЬКІ ОСОБЛИВОСТІ СІЛЬГОСПЗЕМЕЛЬ

Нині один фермер у Німеччині годує в середньому 142 особи. Однак помітно, що аграрний сектор усе більше втрачає своє значення.

Дедалі частіше виникають конфлікти у зв’язку з використанням земель сільськогосподарського призначення. Щоправда, фермери ведуть господарську діяльність майже на поло­вині території Німеччини. Однак розширення площ населених пунктів і транспортних об’єктів щодня поглинає 74 гектари, що дорівнює близько 100 фут­больним полям. Ці потреби, що виходять за межі сільського госпо­дарства, покриваються переважно луками та пасовиськами.

Зміни часто відбуваються ще й унаслідок того, що види трудової діяльності, які вимагають великих витрат праці, перестають бути вигідними, тому сільське населення дедалі частіше шукає роботу в інших секторах економіки.
Одночасно виникають також альтернативні можливості використання земель сільськогосподар­ського призначення.

Порядок обігу

Унаслідок тривалого історичного розвитку дані про земельні ділянки в Німеччині обліковуються у двох різних реєстрах. Фактичні відомості про всі земельні ділянки (кадастрові ділянки) містяться у зе­мельному кадастрі — спочатку цей реєстр був створений для цілей оподаткування, його інформація покриває всю територію країни та виготовлена за допомогою геодезичної техніки. Завдяки взаємодії з всеохоплюючими великомасштабними картами кадастру земель­ної нерухомості тут можна отримати дані про розміри, розташування та спосіб використання певної частини земної поверхні. До реєстру заносяться усі відповідні зміни, що забезпечує відображення найактуальнішого становища. Земельний кадастр ведеться спеціальними службами, які згідно з законодавством федеральних земель утворюються на рівні районів. Дані можуть постачатися також офіційно призначеними інженерами-геодезистами.

Поземельна книга являє собою офіційний реєстр (зараз він ведеться в електронному вигляді), який дає уявлення про земельні ділянки (вони можуть складатися з кількох кадастрових ділянок) і права власності на земельні ділянки. За винятком певних земельних ді­лянок публічної власності кожна земельна ділянка отримує у поземельній книзі свій аркуш поземельної книги, який містить отримані з земельного кадастру технічні дані про розташування, розмір, вид культур, забудову, але, в першу чергу, інформацію про правові від­носини стосовно земельної ділянки.

Зміни у правових відносинах, що виникають унаслідок здійснених правочинів, як правило, набирають чинності лише після занесення до поземельної книги. Так, для переходу прав власності необхідне досягнення відповідної домовленості та її занесення до поземель­ної книги. Зміст поземельної книги вважається правильним (якщо не буде доведено протилежне) і таким чином захищає «добру віру», упевненість у правильності даних. Таким чином, добросовісна особа набуває право у тому вигляді, в якому воно зареєстроване, і стає особою, наділеною даним правом. Не занесені до поземельної книги правові позиції поступаються таким правам.

У зв’язку з матеріально-правовим значенням оформлення правових відносин щодо земельних ділянок і прав на них німецьке законодавство передбачило особливі формальні вимоги; з метою захисту сторін та для роз’яснення їм правових аспектів до процедури був за­лучений нотаріус як офіційна особа, участь якого обов’язкова. Таким чином, нотаріального засвідчення потребує не лише речово-правова домовленість про зміну права, а й зобов’язальний договір купівлі-продажу земельної ділянки. Після цього нотаріус подає до відомства поземельної книги необхідну заяву про занесення (реєстрацію) зміни права власності.

Відповідно до формальних норм про поземельну книгу, які містяться у Положенні про поземельну книгу, веденням поземельної книги в Німеччині займаються дільничні суди, які виконують функцію ві­домств поземельної книги.

Хочеш продати — отримай дозвіл

Основний Закон ФРН поєднує захист власності та пов’язану з цим свободу розпоряджатися землею з соціальними обов’язками, які випливають із прав власності. Наслідком цього є той факт, що, з огляду на неможливість помноження землі та на її незамінність, обіг земель­них ділянок у сільській місцевості повинний бути не такий вільний, як інший обіг капіталів. З цієї причини, як зазначив у своєму рішенні Федеральний конституційний суд, справедлива правова та суспільна система змушує в земельних питаннях сильніше обстоювати інтереси спільноти, ніж у питаннях, пов’язаних з іншими майновими благами.

Тому закон про заходи щодо поліпшення аграрної структури та за­безпечення діяльності сільськогосподарських та лісогосподарських підприємств (Закон про обіг земельних ділянок — ЗОЗД), що набрав чинності 1962 року, слушно запровадив необхідність отримання до­зволу при реалізації майнових цінностей сільськогосподарського та лісогосподарського характеру, щоб відвернути загрозу нездорово­го розподілу землі та забезпечити постачання населенню продуктів харчування.

У німецькій історії управління сферою агроземель є наступні фази.

В Офіційному повідомленні (розпорядженні) Бундесрату від 15 березня 1918 року ставилася мета забезпечити харчування населення у скрутні часи першої світової війни та запобігти скуповуванню сіль­ськогосподарських майнових цінностей земельними спекулянтами (тими, хто наживався на війні).

Офіційне повідомлення (розпорядження) про обіг земельних ділянок від 26 січня 1937 року було покликане передусім служити реалізації націонал-соціалістичної ідеології «крові та ґрунту».

У повоєнні роки закони, спрямовані на управління земельними відносинами, були повинні знов-таки забезпечити харчування населен­ня і переслідували соціально-політичну мету — зруйнувати велику земельну власність та запобігти її виникненню.

Щоправда, компетенція щодо законотворчості у царині права земель сільськогосподарського призначення у 2008 році була від Федерації передана на рівень федеральних земель. Однак згаданий вище за­кон зберіг свою чинність в усіх федеральних землях. Там установлені певні максимальні «вільні» норми (залежно від федеральної землі від 0,15 га до 2 га), при перевищенні яких необ­хідне отримання дозволу у разі продажу та при інших видах розпо­рядження.

Право на отримання дозволу не може бути реалізоване, якщо наявна одна з наведених у законі конкретних підстав для відмови. Не вдаючись у подробиці, зазначимо, що подібне трапляється передусім у тих випадках, коли особа, котра не є фермером, хоче придбати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, але водночас працездатний фермер (для якого сільськогосподарське виробництво є не лише головним, а й додатковим видом діяльності) нагально по­требує дані землі для розбудови свого підприємства, готовий ці зем­лі придбати та спроможний це зробити. Рішення про відмову може бути оскаржене у так званих сільськогосподарських судах, які роз­ташовані при дільничних судах.

Згідно з законодавством федеральної землі у разі укладення подібного договору купівлі-продажу з особою, котра не є фермером, компетентне суспільнокорисне «товариство населеного пункту» («сільське товариство») може реалізувати своє державне право відповідної федеральної землі на переважне придбання, яке надане йому ЗОЗД у поєднанні з імперським законом про населені пункти. Таке товариство може в якості покупця увійти в укладений договір з усіма його положеннями, щоб отримати можливість використати цю землю згідно з аграрно-структурними вимогами для збільшення площ сільськогосподарського підприємства.

Хоча подібною можливістю рідко користуються, сільські товариства відіграють помітну роль у публічному менеджменті земель. У федеральних землях на Сході Німеччини у 2013 році вони управляли понад 100 тисячами гектарів земель сільськогосподарського при­значення, причому особливо велике їхнє значення у найпівнічнішій федеральній землі Мекленбург — Передня Померанія, де вони управ­ляють близько 87 тисячами гектарів.

Землю часто купують територіальні громади напередодні розроб­ки і затвердження власних планів використання територій та за­будови (в яких може передбачатися зміна цільового призначення сільськогосподарських земель та їхнє перетворення, наприклад, у ділянки під забудову). Одна з цілей громад при цьому полягає у тому, щоб, придбавши землі сільськогосподарського призначення, потім продати їх як ділянки під забудову та у такий спосіб самим отримати вигоду від ухвалення нових планів. Земельні ділянки, які у планах територіальних громад обов’язково передбачаються для загальних потреб (будівництва шкіл, доріг, створення скверів та парків, ігрових майданчиків тощо), як правило, також купуються заздалегідь. Якщо це неможливо, Будівельний кодекс для придбання таких передбаче­них статутами та рішеннями органів місцевого самоврядування діля­нок для загальних потреб надає територіальним громадам право пе­реважної купівлі за цінами, що орієнтуються на спосіб використання ділянок на момент початку розробки муніципальних планів.

Оренда по-німецьки

На відміну від договорів оренди житлових приміщень, щодо яких законодавство передбачило чимало захисних правил на користь орендарів, договори оренди землі можуть вільно складатися договірними сторонами у рамках цивільно-правової свободи укладення договорів з урахуванням небагатьох цивільно-правових норм, що визначають ти­повий характер договорів. Зокрема, можна в індивідуальному порядку домовлятися про розмір орендної плати та її індексацію, встановлю­вати положення щодо користування у відповідності до договору та, звичайно, про тривалість чинності договору. Якщо домовлена трива­лість чинності договору перевищує 30 років, Цивільний кодекс через 30 років відкриває можливість розірвання договору для обох сторін.

Закон про оренду землі зобов’язує орендодавця повідомити компетентний орган влади про зміст договору оренди. Цей орган може протягом одного місяця висловити заперечення проти договору. За своїм змістом згаданий закон орієнтується на положення вище за­значеного ЗОЗД. Судовий правовий захист у даному випадку також забезпечується сільськогосподарськими судами, які розташовані при дільничних судах. До виконання цього закону в різних федеральних землях досі ставилися з різним рівнем серйозності, тому облік опера­цій частково неповний і дозволяє робити лише відносні статистичні оцінки у масштабах всієї Німеччини.

З цієї причини дані, отримані внаслідок виконання обов’язку щодо повідомлення про зміст договорів оренди, слід сприймати з певними застереженнями.

Управління статистики федеральних земель кож­ні два роки проводить облік стану аграрної структури (останній раз дані збиралися 2013 року). За його результатами можна встановити, що, наприклад, у землі Нижня Саксонія орендна плата за гектар в період від 2010 до 2013 року в середньому зросла від 271 EURдо 376 Зростання розмірів орендної плати особливо впадає в очі стосовно чистої ріллі, за оренду якої нині в середньому треба платити 435 EUR за гектар.

У цілому Закон про обіг земельних ділянок разом із Законом про оренду землі та імперським законом про населені пункти становлять «ядро законодавчого регулювання земельних відносин у Німеччині. Тут врегульовані права та можливості публічної влади щодо втру­чання в діяльність ринку земель сільськогосподарського призначен­ня, який в інших відношеннях є відносно ліберальний».

Землі Сходу

Структурні зміни у колишній Федеративній Республіці, наприклад, від 1970 року до об’єднання Німеччини, у цілому були позначені зменшенням удвоє кількості підприємств при одночасному збільшенні виробничих площ. Цей процес був уможливлений взяттям в оренду додаткових земель та частково придбанням нових площ та тривав досить довго. На відміну від цього процес трансформації та адаптації, що розпочався у Східній Німеччині після об’єднання краї­ни, повинний був здійснюватися у більш високому темпі, відчутному для всіх його учасників.

На 85% (близько 5,25 млн гектарів) із загалом 6,2 млн га земель сільськогосподарського призначення у колишній НДР працювали близько 1150 (із загальної кількості 4530) «сільськогосподарських виробничих кооперативів», що були подібні до колгоспів у колишньому Радянському Союзі. Їхній середній розмір становив 4500 га, а мета полягала у виробництві продукції рослинництва. Майже половина цієї загальної площі перебувала у так званій народній власності, а решта складалася з приватної власності членів кооперативів, яку було вилучено з фактичного розпорядження громадян. 79 «народних підприємств» із загальної кількості 580 (їх можна порівняти з радгоспами у колишньому СРСР) займалися рослинництвом та мали в середньому по 5000 гектарів. 10% господарств із цих обох груп займалися господарською діяльністю на площі понад 7000 га, тоді як майже 15% сільськогосподарських виробничих кооперативів мали не більше 3000 га. Порівняно з цим земельний фонд 3300 підприємств, які займалися тваринництвом (воно вимагає значно більших витрат праці) та не мали власного виробництва кормів, майже не заслуговував уваги.

Сьогодні у федеральних землях на Сході Німеччини працюють майже 24 тисячі підприємств. Згідно зі статистичними даними вони в середньому господарюють на 230 гектарах, що у п’ять разів більше, ніж мають у своєму розпорядженні фермери у федеральних землях на Заході Німеччини. Загалом 2013 року в Німеччині нараховувалося 285 тисяч підприємств із середнім розміром площ 58,6 гектарів. При цьому 70% підприємств працюють на менш ніж 50 гектарах земель сільськогосподарського призначення; майже всі вони знаходяться виключно у Західній Німеччині.

Зростання кількості підприємств відбулося лише у категорії, де підприємства мали понад 100 гектарів. 10% підприємств, що працювали у формі товариства, товариства з обмеженою відповідальністю, кооперативу або акціонерного товариства (вони переважно знаходяться у нових федеральних землях), разом здійснюва­ли господарську діяльність на площах, що становили понад третину земель сільськогосподарського призначення. 1500 найбільших під­приємств з площами не менше однієї тисячі гектарів (97% з них розміщені у нових (східнонімецьких) федеральних землях) госпо­дарювали у цілому на 15% земель сільськогосподарського призна­чення із загальною площею близько 2,5 млн гектарів, а це переви­щує площу федеральної землі Мекленбурґ — Передня Померанія.

Поряд із цією помітною відмінністю між Сходом та Заходом можна також встановити (як у Західній, так і у Східній Німеччині) відчут­ну відмінність у розмірах підприємств між Північчю та Півднем. У Західній Німеччині вона сягає від 74 гектарів у середньому у федеральній землі Шлезвіґ-Гольштейн до 34 гектарів у двох південних федеральних землях — Баварії та Баден-Вюртемберґ. У Східній Німеччині ця відмінність становить від 284 гектарів у федераль­ній землі Мекленбурґ — Передня Померанія до 144 гектарів у Сак­сонії. Ці великі відмінності у масштабах господарств пояснюються регіональною специфікою та засвідчують регіональну розмаїтість федеральних земель Німеччини. Разом із цим, вони демонструють відчутну тенденцію до концентрації, коли окремі підприємства ку­пують додаткові площі або беруть їх в оренду. Якщо говорити про всю територію Німеччини, можна констатувати, що дедалі менше підприємств проводять господарську діяльність на дедалі більших площах.

Площі та ціни

Показники орендної плати та купівельних цін, за якими на ринку укладаються договори, являють собою індикатори, що характеризують фактичну конкурентну боротьбу за можливість користувати­ся землями сільськогосподарського призначення. Особливою мірою це стосується тих випадків, коли попит сільськогосподарських під­приємств на землі стабільно перевищує пропозицію. Попит на землі завжди виникає тоді, коли високопродуктивні сільськогосподарські підприємства бачать можливість того, що шляхом збільшення своїх посівних площ зможуть досягти кращих результатів господарської діяльності, навіть якщо брати до уваги орендну плату та кредитне фінансування придбання земель. Пропозиція земель передусім на орендному ринку завжди зумовлюється завданнями господарської діяльності підприємств або орендними пропозиціями власників, які не мають відношення до сільського господарства та після закінчення строку оренди шукають кращого нового орендаря. Окрім цього, може мати місце проміжна оренда у рамках довгострокової політики приватизації земель сільськогосподарського призначення, які зна­ходяться у державній власності.

У регіональному масштабі ця картина може виглядати дуже по-різному. Так, на всій території ФРН протягом 2013 року в цілому 106,4 тис. га змінили власника внаслідок трансакцій (продажів) (у попередньому році цей показник становив 114 733 гектарів), з них 40 554 га — у старих (західнонімецьких) федеральних зем­лях, 65 847 га — у нових федеральних землях (у попередньому році співвідношення становило 45 780 га до 68 953 га). Більша вже з самого початку пропозиція земель у нових федераль­них землях зумовлюється діяльністю з приватизації, що за дору­ченням Федерального уряду здійснює Товариство з управління та реалізації земель (БЛЛ/С), яке протягом багатьох років послідовно планує річні обсяги реалізації (продажу) землі колишньої «народ­ної» власності. Маючи у своїй власності близько 2,2 млн 4а земель сільськогосподарського призначення, Федерація була най­більшим власником земель. З того часу завдяки послідовній реалі­зації своєї стратегії приватизації Федеральний уряд зменшив частку державної власності на землі та скоротив її до менш ніж 10% від початкового обсягу земель.

Слід звернути увагу на те, що з початку приватизації земель сільсько­господарського призначення загальний розмір реалізованих ВЛС площ завжди був суттєво вищим від показників «старих» федераль­них земель, де розміри щорічно реалізованих земель сільськогоспо­дарського призначення вже давно не перевищують 0,5% наявних там площ. У федеральних землях Східної Німеччини ця частка ста­новить 1,1%, тобто є майже втричі вищою. Середній розмір окремих об’єктів купівлі-продажу також суттєво відмінний. Середній показ­ник для Федеративної Республіки Німеччини становить 2,35 гектари на одну операцію купівлі-продажу. У «старих» федеральних землях площа подібних земельних ділянок залишалася помітно нижчою від 1 гектара, тоді як у «нових» федеральних землях вона залежала від великої площі наявних угідь та сформованих ВЛС на цій основі розмірів лотів. Зокрема, у федеральній землі Бранденбурґ площа в середньому становила 4,67 га, а у федеральній землі Меклен­бурґ — Передня Померанія — навіть 9,70 га.

Частки ВЛС у землях сільськогосподарського призначення, які ще залишилися в окремих федеральних землях, показані нижче.

Зменшення площ земель у державній власності внаслідок поступової приватизації, за даними Федерального статистичного відомства, станом на 2014 рік

Федеральна земля	Землі сільськогосподар­ського призначення	Частка ВЛС
	тисячі гектарів	%
Мекленбурґ — Передня Померанія	1,341	4,76
Бранденбурґ	1,314	4,41
Саксонія — Ангальт	1,173	3,56
Саксонія	907	1,65
Тюрингія	781	1,07
Загалом	5,515	3,39

Якщо говорити про тенденції розвитку цін, то протягом останніх де­сяти років на всій території Німеччини спостерігається їхнє постійне зростання. У Східній Німеччині при цьому помітні досить потужні «наздоганяльні» тенденції зростання, які також зумовлюються різнома­нітними та цікавими для сільськогосподарських підприємств пропо­зиціями ВЛС, що пропонує земельні ділянки через конкурси. Вплив таких дій з певним часовим інтервалом відчувається й на ринку, куди виходять приватні учасники. Разом із цим, тенденції розвитку цін після 2008 року пояснюються наслідками фінансової кризи. Наочне відобра­ження цього можна побачити на наступних діаграмах.

Подібні тенденції виявляються також на ринку оренди. У цій царині у Східній Німеччині також спостерігається наступна тенденція: по­чинаючи від низького рівня 2007 року, відбувається динамічний роз­виток показників плати за оренду у нових укладених договорах або у вже існуючих договорах оренди шляхом узгодженого збільшен­ня плати за оренду. У 2013 році ці показники досягли 205 EUR за гектар, а якщо враховувати показник 442 EUR за гектар у західно­німецьких федеральних землях, то середня орендна плата по всій Федеративній Республіці становила 313 EUR за гектар.

Регіональні відмінності стають дедалі помітнішими, вони можуть пояснюватися не тільки характерними для всієї країни рушійними мотивами, які збільшують попит на землю. Не можна забувати про численні специфічні чинники, які зумовлюють зростання попиту на землю. Вони можуть бути пов’язані з орієнтацією тих чи інших сіль­ськогосподарських підприємств на певні види продукції або зі специ­фічними вимогами тваринництва. Окрім цього, оператори біогазових установок або підприємства, які займаються спеціальними культура­ми, можуть отримувати більші прибутки та завдяки цьому спроможні запропонувати вищу орендну плату в змаганні з підприємствами, які зацікавлені у розширенні виробничих площ. Причинами цього також можна вважати втрату земель для потреб дорожнього будівництва, створення промислових зон, потреб охорони водних ресурсів або для здійснення компенсаційних заходів.

Немає сумніву, що між ситуацією у Німеччині та ситуацією в Укра­їні існують суттєві відмінності, які стосуються аграрної структури, масштабів земель сільськогосподарського призначення та значення аграрного сектору. Але Україні варто вивчити та прислухатися до низки міркувань щодо ринку земель у Німеччині.

Хоча між ситуацією у Німеччині та ситуацією в Україні існують суттєві відмінності, наведені міркування про ринок земель у Німеччині засвідчують, що для функціонування прозорого, динамічного та впо­рядкованого ринку земель необхідно виконати три важливі критерії:

- достатня прозорість подій, що відбуваються на ринку, та достатня ринкова інформація для всіх учасників ринку земель;

- правові рамки, які гарантують забезпечення прав користування землею і прав власності та створюють можливість скеровування державою — це украй необхідно;

- забезпечення — у правових рамках — вільної торгівлі землями сіль­ськогосподарського призначення.

Для розви­тку впорядкованого та прозорого ринку земель потрібно виконати наступні пункти:

- створення системи обігу земельних ділянок, яка була б ефективною та прозорою також з огляду на землі сільськогосподарського призначення;

- розвиток ринку оренди з цінами, орієнтованими на ринок;

- запровадження моніторингу ринку;

- розвиток ринку продажів з урахуванням моделі, визначальної для аграрно-структурної політики.

Використано матеріали Німецько-українського агрополітичного діалогу та BVVG

АГРО ПЕРСПЕКТИВА №12/2015

28.01.2016

Обсудить статью