Рынок сельхозземелль в Украине должен появиться вот-вот.
Мораторий на покупку-продажу может быть снят уже 1 января 2016 года. Об этом заявил глава Администрации президента Украины Борис Ложкин. «Понимаете, все разговоры о том, что кто-то придет и купит всю нашу землю… Земли в мире много. От России до Аргентины есть много мест, где землю можно купить совершенно свободно в больших количествах. В Украине не все понимают, что мы лишь одни из игроков, у которых множество конкурентов на этом рынке», - сказал Ложкин.
«Агро Перспектива» обсудила вопросы земельного рынка с заведующей отделом земельных отношений Национального научного центра «Институт аграрной экономики» Ольгой Ходаковской.
Ольга, как Вы считаете, нужно ли продлевать действие моратория на продажу земель?
Вопрос создания в Украине рынка земли приобретает особую актуальность в связи с возможным прекращением действия моратория на продажу земель уже с 1 января 2016 года.
В свое время передача государством подавляющей площади сельскохозяйственных угодий в частную собственность граждан стала предпосылкой формирования рыночных земельных отношений. Поскольку собственность предусматривает право владения, пользования и распоряжения ими, государство должно обеспечить реализацию этого права. А это реально только в рыночных условиях. На начало 2015 года в частной собственности находится около 31 млн га сельскохозяйственных угодий, то есть, 74,6% их площади.
Согласно действующему законодательству граждане Украины в настоящее время могут осуществлять земельные сделки только с приусадебными земельными участками, которые они получили в частную собственность, а также с земельными участками для ведения садоводства, дачного и гаражного строительства.
На отчуждение других земель сельскохозяйственного назначения действует мораторий до принятия Закона Украины «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», но не ранее 1 января 2016 года.
Однако перманентный мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения не решает существующих проблем в сфере земельных отношений. Напротив, он их обостряет, так как порождает политические спекуляции вокруг земельных вопросов, повышает социальную напряженность в обществе - особенно среди сельских жителей, формирует условия неопределенности для аграриев, провоцирует создание теневых схем по отчуждению земельных участков и т.д.
В перспективе аграрный сектор должен развиваться по рыночному пути в условиях создания и функционирования цивилизованного рыночного оборота земель. Ведь существование в Украине рынка средств производства (конечно, кроме земель сельскохозяйственного назначения), предметов потребления, интеллектуальной собственности, рабочей силы, ценных бумаг, капиталов, информации, новых технологий и другой научной продукции ни у кого не вызывает возражений.
Дискуссионным остается вопрос введения рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Снятию моратория на продажу сельскохозяйственных земель должно предшествовать формирование эффективного механизма функционирования полноценного, регулируемого государством рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения. По мнению ведущих ученых Национального научного центра «Институт аграрной экономики», формирование рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения должно происходить эволюционным путем, по мере становления и развития аграрного сектора экономики.
Этот процесс предполагает реализацию целого комплекса мероприятий.
Во-первых, должна быть создана соответствующая нормативно-правовая и методическая база. И тут уже есть ряд наработок. В частности, принят Закон Украины «О государственном земельном кадастре», введена регистрация прав на земельные участки через систему государственного реестра, законодательно урегулирован вопрос разграничения земель государственной и коммунальной собственности. Кроме того, подготовлены законопроекты об обороте земель сельскохозяйственного назначения, о передаче земель сельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов территориальным общинам и другие.
Во-вторых, необходимо создать надлежащую рыночную инфраструктуру. В настоящее время формируется Государственный земельный кадастр, начинают работу земельные аукционы, консалтинговые компании и т.д.
В-третьих, следует разработать организационно-правовой механизм оформления и удостоверения сделок по переходу прав на земельные участки в условиях функционирования их рыночного оборота. Его формирование уже началось. Так, существуют порядок оформления гражданско-правового оборота земельных участков и прав на них, порядок оформления рыночного оборота земельных участков на основе договоров купли-продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения и т.п.
Помимо этого, требует разработки механизм государственного регулирования рыночного оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения. Также необходимо разработать комплекс предупредительных мер по «тенизации» рыночного оборота земель и недопущения их чрезмерной концентрации или, наоборот, парцелляции.
Таким образом, следует констатировать, что на сегодняшний день Украина еще не готова к введению рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения. В первую очередь, из-за отсутствия необходимых регуляторов и соответствующих институтов для его эффективного и прозрачного функционирования.
По мнению ученых Института аграрной экономики, на нынешнем этапе земельные отношения в сельском хозяйстве должны строиться преимущественно на арендных началах с одновременным формированием и развитием цивилизованного рынка земель.
Сколько должен составлять минимальный срок аренды сельхозземель в Украине?
7 апреля 2015 года вступил в силу Закон Украины от 12.02.2015 №191-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения условий ведения бизнеса (дерегуляция)». Документом установлен минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства на уровне 7 лет.
Следует отметить, что от данного нововведения ситуация на рынке аренды кардинально не изменится. Особенно в части сроков аренды, поскольку в настоящее время преобладает среднесрочная аренда - около 44% договоров заключается сроком на 6–10 лет. Количество договоров, заключенных сроком до 5 лет, постепенно сокращается. А договоров аренды сроком на 1–3 года почти не осталось. При этом доля долгосрочной аренды - свыше 10 лет - неуклонно растет.
Безусловно, длинные сроки позволяют арендаторам вкладывать свои средства в долгосрочное улучшение земель, организацию стабильного производства, а также проводить мероприятия по сохранению и охране почв. Однако, как показывает практика, это не решает проблемы плодородия почв и обеспечения рационального использования земель. Несмотря на продление сроков аренды, сохраняются тенденции к снижению показателей плодородия почв, наблюдается отрицательный баланс гумуса и питательных веществ в почвах, прогрессируют процессы водной эрозии и дефляции.
Каково нынешнее состояние арендных земельных отношений в сельском хозяйстве? Размер арендной платы за земельные паи? Как рассчитываются арендаторы?
Аренда земель как форма экономических отношений и хозяйствования признана мировой практикой и является важным элементом рыночной экономики. Она представляет собой достаточно гибкую систему производства, дает возможность увеличивать масштабы землепользования и ведения крупнотоварного производства. В настоящее время ей принадлежит доминирующая позиция в развитии земельных отношений. Площадь земель, переданных в аренду по договорам в 2014 году, составила 17,1 млн га. Это более 62% распаеванных сельскохозяйственных угодий.
Аренда позволяет оптимизировать размеры землепользования вновь созданных аграрных формирований, материально поддержать за счет арендной платы сельское население, наполнять доходную часть местных бюджетов путем передачи в аренду земель государственной и коммунальной собственности.
В настоящее время сельскохозяйственные предприятия ведут хозяйственную деятельность преимущественно на арендованных землях. Их доля в общем землепользовании составляет более 92%. В предыдущие годы договоры аренды в основном заключались с теми хозяйствами, где получены земельные паи. Однако сейчас эта тенденция изменилась. По состоянию на 1 января 2015 года более 50% договоров аренды в Украине были заключены с другими субъектами хозяйствования, которые создаются в результате рыночных трансформаций. Из общего количества договоров аренды более половины заключено с крестьянами-пенсионерами.
Общая сумма выплат за аренду земельных паев согласно заключенным договорам по итогам 2014 года фактически составила 11,4 млрд грн, в том числе около 5 млрд грн - крестьянам-пенсионерам (43,8%). По состоянию на 1 января текущего года выплачено 80% начисленных сумм арендной платы.
В денежной форме выплачивается около 41% арендных платежей. А наиболее распространенной формой расчета (55,7%) за арендованные земельные паи до сих пор оставалась натуральная форма - то есть, выплата сельскохозяйственной продукцией.
Основными видами продукции, которыми ведутся расчеты за аренду, является зерно, масличные культуры, сахар, мед, масло, в отдельных случаях скот.
Начиная с апреля 2015 года, арендная плата будет взиматься только в денежной форме. Однако по соглашению сторон расчеты по арендной плате за землю могут осуществляться и в натуральной форме. Согласно новой редакции статьи 22 Закона Украины «Об аренде земли», расчет в натуральной форме должен соответствовать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.
Фактически в 2014 году плата за аренду земельных паев, согласно заключенным договорам аренды, составляла 664 грн/га или около 3% от их нормативной денежной оценки.
Начиная с 1 апреля договор аренды земли сельхозназначения можно зарегистрировать у любого нотариуса. Насколько эффективны такие изменения регистрации договоров аренды земли?
С целью упрощения процедуры регистрации прав аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения 5 марта 2015 года Верховной Радой Украины принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно уточнения полномочий нотариусов и особенностей регистрации производных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения». Этим нормативно-правовым актом расширены полномочия нотариусов в сфере государственной регистрации прав на землю.
Ожидается, что принятие данного закона будет способствовать упрощению порядка государственной регистрации прав аренды на земельные участки сельскохозяйственного назначения. К положительным моментам в данном случае однозначно можно отнести ускорение процесса регистрации вышеупомянутых договоров, ликвидацию очередей и коррупционной составляющей при регистрации прав на земельные участки сельхозназначения, а также повышение качества услуг за счет повышения конкуренции.
Отныне арендодатели и арендаторы смогут самостоятельно выбирать, где им осуществлять регистрацию договора аренды - у государственного регистратора или у нотариуса.
Каким должно быть регулирование рыночного оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения?
По мнению ученых Института аграрной экономики, на начальном этапе внедрения и функционирования рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения важную роль должно играть его государственное регулирование.
Оно должно быть направлено на обеспечение формирования и последующего совершенствования рыночной инфраструктуры, которая опосредует оборот земельных участков, а также налогообложения доходов, полученных от сделок на рынке земель в повышенном размере. Помимо этого, полномочия государства должны распространяться на установление запретов на отчуждение земельных участков и ограничений по приобретению их в собственность, предоставление приоритетных прав на приобретение земельных участков, а также обеспечение и защиту прав субъектов рынка земель.
На этом этапе чрезвычайно важно закрепить законодательно ряд жестких ограничений по купле-продаже сельскохозяйственных земель. В частности, речь идет о запрете продажи на 7–10 лет купленного земельного участка или взимания таможенных платежей по его продаже по ниспадающей шкале в течение этого периода.
Следует также разработать действенный механизм преимущественного права арендатора земельного участка или собственника соседнего участка на его приобретение в случае продажи.
Кроме того, необходимо ввести разрешительный порядок отчуждения земельных участков, который применяется во многих цивилизованных странах мира.
Целесообразно ли вводить механизм привлечения долгосрочных кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения?
По расчетам ученых Института аграрной экономики, дефицит оборотных средств, необходимых для обеспечения производственного процесса в сельском хозяйстве, в растениеводстве ежегодно составляет 45–60 млрд грн, в животноводстве - 40–45 млрд грн.
Для преодоления дефицита средств на обновление материально-технической базы основных средств производства, в частности, сельскохозяйственной техники, необходимо ежегодно 150–250 млрд грн.
Однако указанные объемы кредитования требуют от сельхозпроизводителей (потенциальных заемщиков) соответствующих объемов ликвидного залога, которого у них не хватает. В сельском хозяйстве страны основные средства производства характеризуются значительным износом. Так, в 2013 году 84–85% техники в аграрных предприятиях было самортизировано. Вследствие этого имеющиеся основные средства не представляют реальной ценности для кредиторов. Поэтому банки вынуждены брать в залог материальные ценности в размере, покрывающем размер кредита в 2–2,5 раза.
Функционирующая в Украине кредитная банковская система аккумулирует значительные объемы денежных средств, в том числе сельскохозяйственных товаропроизводителей. Однако банки перераспределяют средства в другие отрасли экономики, не учитывая при этом в полной мере потребности сельхозпроизводителей в кредитных средствах.
По состоянию на 1 мая 2012 года, на депозитных счетах сельхозтоваропроизводителей было размещено около 9,0 млрд грн.
По результатам 2012 года сумма привлеченных агропредприятиями кредитов составила 5,4 млрд грн. А это всего лишь 3,6% от расчетной ежегодной потребности в кредитах.
При этом доля долгосрочных кредитов составляет лишь 12% от суммы привлеченных кредитов. Такая тенденция в долгосрочном кредитовании прослеживается уже много лет.
В связи с этим в Украине сформировались объективные предпосылки для создания специализированного государственного ипотечного учреждения в качестве финансового партнера для сельхозтоваропроизводителей и государственного регулятора при введении рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Ипотечное кредитование в сельском хозяйстве представляет собой получение заемщиком от банковских учреждений кредитов под залог земельных участков, прав на них и другие объекты недвижимого имущества. Залог прав на землю, в том числе и права аренды, интересует банки больше, чем другие объекты недвижимости, в связи с тем, что земельные участки являются практически единственным ликвидным активом.
Исходя из того, что рынок земель еще не введен, а подавляющее большинство сельхозпредприятий работает на арендованной земле, необходимо разработать и законодательно урегулировать механизм залога права аренды земельных участков с целью получения долгосрочных банковских кредитов. Аренда земель может стать залогом устойчивого развития сельского хозяйства, а также мощным рычагом привлечения инвестиций в аграрный сектор отечественной экономики. Одним из таких рычагов должна стать возможность получения арендатором банковского кредита под залог права аренды по согласованию с арендодателем (собственником земельного участка).
Какие экологические и почвозащитные проблемы использования земель имеют место в сельском хозяйстве?
В общей площади сельскохозяйственных угодий значительная часть чрезмерно кислых, солонцеватых, осолоделых, переувлажненных и заболоченных земель. Около половины площади пахотных земель дефляционно опасны, на трети площади распространена водная эрозия, а содержание гумуса в почвах имеет устойчивую тенденцию к снижению.
Распашка сельскохозяйственных угодий в Украине составляет 78%, а в отдельных областях этот показатель значительно выше. Так, в Черкасской области он составляет 88%, а в Херсонской - 90%.
Высокий уровень распаханности угодий, в том числе на склонах, и практически полное прекращение выполнения комплекса работ по защите почв, привели к активизации эрозионно- и деградационно-разрушительных процессов. В настоящее время площади эрозионноопасных сельскохозяйственных угодий занимают почти 15 млн га. Ежегодно они увеличиваются на 80–90 тыс. га, в результате чего теряется плодородный слой почвы.
Еще одним негативным явлением современного землепользования является сосредоточение сельскохозяйственных землепользователей на монокультурах - подсолнечник, кукуруза, рапс. Площади посевов подсолнечника с 1990 года увеличились в три раза и составляют сейчас 5 млн га, т.е. 18,9% общей посевной площади. Согласно научно обоснованным севооборотам подсолнечник должен возвращаться на то же поле через 6–7 лет. Но есть случаи, когда его высевают через 1–2 года, а то и вообще без перерыва - по несколько лет подряд на одном поле. В 2013 году в шести областях Украины доля подсолнечника в структуре посевов превышала 25%. В частности, в Луганской области она составляла 36,2%, Запорожской - 34,7%, Донецкой - 31,5%, Кировоградской - 30,4%, Николаевской - 28,6%, Днепропетровской - 27,0%.
Внесение органических удобрений в земледелии снизилось с 257 млн тонн или 8,6 тонн/га в 1990 году до 10 млн тонн или 0,5 тонны/га в 2014 году.
В то же время отмечается постепенное увеличение внесения минеральных удобрений. В 2014 году в сельском хозяйстве было использовано 1469 тыс. тонн минеральных удобрений, или 82 кг/га, которыми удобрены 81,8% посевных площадей. Невысокие объемы внесения минеральных удобрений обусловлены резким ростом цен на них. Если в 1991 году для покупки 1 тонны аммиачной селитры сельхозпроизводителю необходимо было продать 0,3 тонны зерна пшеницы, или 1,1 тонны сахарной свеклы, то в 2014 году для этого ему уже нужно было продать 2,4 тонны зерна пшеницы, или 8,9 тонны сахарной свеклы, то есть в 8 раз больше.
Рост цен на минеральные удобрения связан с высокой энергоемкостью их производства, прямой зависимостью их себестоимости от уровня цен на природный газ, а также с высокой ценой на фосфорное сырье - российские апатиты и фосфориты, которые импортируются вследствие неразвитости собственной сырьевой базы.
По Вашему мнению, как можно повысить эффективность использования природно-ресурсного потенциала земель сельскохозяйственного назначения и обеспечить стратегическую продовольственную безопасность государства?
Важной задачей в сфере эффективного использования земель является оптимизация земельного фонда Украины путем изъятия из интенсивного возделывания деградированных и малопродуктивных сельскохозяйственных угодий, почвы которых характеризуются отрицательными естественными свойствами, низким плодородием, а их хозяйственное использование экономически неэффективно.
Это позволит снизить уровень распаханности сельскохозяйственных угодий и сконцентрировать сельскохозяйственное производство на лучших землях. Значительную часть сильноэродированных и деградированных земель, которые подлежат улучшению, целесообразно трансформировать в естественные кормовые угодья.
На территориях распространения ветровой эрозии почв необходимо проводить залеснение, насаждение полезащитных лесных полос, что повысит их экологическую устойчивость.
Для поддержания и повышения плодородия почв необходимо обеспечить бездефицитный баланс гумуса, азота, фосфора, калия и кальция за счет ежегодного внесения органических, минеральных удобрений и известкования почв. По расчетам ученых Института аграрной экономики, на это необходимо 92 млрд грн. Для сравнения, в настоящее время на внесение данных видов удобрений расходуется в среднем 14–15 млрд грн.
С целью снижения цен на минеральные удобрения предлагается активно использовать отечественные месторождения фосфоритов, апатитов и калийных руд, а также увеличивать объемы применения жидких и комплексных минеральных удобрений путем создания полноценной промышленной технологии производства, хранения, транспортировки и внесения их в почву. Ведь затраты на применение аммиачной воды на 9%, а безводного аммиака - на 27% меньше по сравнению с аммиачной селитрой.
Наиболее эффективным является использование безводного аммиака. Так, каждая гривна, которую тратят на его применение, обеспечивает, в зависимости от культуры, 1,10–7,57 грн чистого дохода.
Особого внимания требует совершенствование системы ценообразования на химическую и сельскохозяйственную продукцию в направлении достижения паритета в данных отраслях и внедрение экономического стимулирования владельцев земли и землепользователей за повышение плодородия почв и санкции при ухудшении их экологического состояния.
Для повышения эффективности работ по химической мелиорации почв необходимо: объемы этих работ привести в соответствие с потребностью земледелия: увеличить ежегодные объемы известкования почв до 800–1200 тыс. га, а гипсования - до 150–300 тыс. га.
Следует также решить вопрос о финансировании химической мелиорации почв и шире использовать местные залежи карбонатов. Их объемы достигают более 1 млрд тонн, а рентабельность применения в 2–2,5 раза превышает промышленные.
Кроме того, экономически целесообразно использовать в земледелии дефекат - известь содержащие отходы сахарной промышленности.
Важное значение в обеспечении устойчивого производства сельскохозяйственной продукции имеют мелиорированные земли. Однако в настоящее время по ряду социально-экономических проблем площади орошаемых земель значительно сократились. Площади фактически политых земель не превышают 600 тыс. га, то есть менее трети (30%) от потребности.
Такая ситуация таит в себе значительную угрозу продовольственной безопасности государства. Ведь в структуре орошаемых земель всех форм собственности, включая сельскохозяйственные предприятия, на пашню приходится более 97%. Именно там выращивается основная доля зерновых и овощных культур.
Проблема заключается в том, что сельскохозяйственные товаропроизводители не в состоянии самостоятельно обеспечить потребности в дождевальной технике. При этом более 80% имеющегося парка дождевальных машин уже отработали нормативный срок эксплуатации.
Это обуславливает применение поверхностного полива, который является экологически опасным и может быть применен только на площадях, где отсутствуют процессы подтопления. Довольно часто нарушение технологий полива приводит к региональному подтоплению на площади более 1 млн га сельхозземель и, в первую очередь, орошаемых территорий, их осолонцеванию и засолению.
В целом, за счет восстановления и реконструкции орошаемых систем в зоне Степи, ежегодно можно дополнительно получать 500–700 млн грн прибыли.
По мнению ученых Института аграрной экономики, создание инновационной модели развития мелиорации земель, которая предусматривает систему мероприятий, направленных на повышение эффективности использования орошаемых земель и повышения эколого-экономической эффективности использования поливной воды будет способствовать наращиванию агроресурсного потенциала Украины и усилению ее роли в формировании международного агропродовольственного рынка.
(журнал «АГРО ПЕРСПЕКТИВА», №4 2015)
