Сохранение моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения является вынужденным, но необходимым шагом, которым следует воспользоваться для завершения построения цивилизованных земельных отношений. Такое мнение высказала заведующая отделом земельных отношений и природопользования ННЦ «Институт аграрной экономики» Ольга Ходаковская.
Крайне важно, по словам Ходаковской, «разработать механизмы, которые обеспечат прозрачность перехода прав собственности и пользования на земельные участки, обезопасят от углубления существующих и создания новых теневых схем отчуждения сельскохозяйственных угодий.
Неопределенность относительно рыночного оборота сельскохозяйственных земель спровоцировала появление механизмов перехода прав на земельные участки в обход моратория, что справедливо вызвало массовые возмущения среди фермеров и землевладельцев.
Промедление с введением цивилизованного рынка сельхозземель приводит, помимо прочего, к распространению института эмфитевзиса как скрытой формы купли-продажи земель, а также к увеличению количества владельцев земель, которые не проживают в сельской местности и не занимаются ведением сельскохозяйственного производства.
Еще одной угрозой, по результатам исследований ученых Института аграрной экономики, является развитие латифундизации в сельском хозяйстве.
Указанные негативные процессы, в свою очередь, будут усиливать социальную напряженность в обществе и дальнейшую политизированность земельного вопроса.
Поэтому сейчас все усилия должны быть направлены на подготовку качественной земельной реформы, поскольку необдуманные решения несут серьезную угрозу национальным интересам. Нужно четко представлять, ради чего, и самое главное, ради кого она осуществляется. Для этого должен быть четкий план действий и видение того, что мы получим на выходе».
По словам Ходаковской, в условиях действия моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения разрешается передавать земельные участки по наследству, в аренду или эмфитевзис, обменивать на другой земельный участок, выкупать для общественных потребностей, а также предоставлять инвесторам по соглашениям о разделе продукции.
В то же время запрещается осуществлять куплю-продажу сельхозугодий, отдавать их под залог, изменять целевое назначение земельных участков, вносить в уставный капитал и дарить.
За весь период реформирования зафиксировано более 1,5 млн или 22% нотариально заверенных переходов прав собственности на земельные паи. В основном сделки связаны с наследованием (92%). Это означает, что 1,4 млн владельцев земельных паев умерли, а земельные наделы перешли к наследникам. Зафиксированы случаи дарения (более 6%), мены (0,4%) и продажи (1,0%).
Операции по обмену земельных участков активизировались в течение последних двух лет. Именно на этот период приходится около 60% всех сделок. В настоящее время этот инструмент все чаще используется в теневых схемах отчуждения земель, которые действуют в обход моратория, пояснила эксперт.
Из 27,5 млн га распаеванных земель, по результатам исследований ученых Института аграрной экономики, в 2016 году 19,7 млн га (71,6%) переданы в аренду, 4,8 млн га (17,6%) присоединены к индивидуальному, в т.ч. личному крестьянскому хозяйству без образования юридического лица. А владельцы еще 3 млн га до сих пор не определились, как распорядиться своим земельным паем, или же он используется без надлежащего документального оформления.
В 2016 году подавляющее большинство договоров аренды были заключены на 8-10 лет, то есть доминирует среднесрочная аренда (около 45%). Растет доля долгосрочной аренды – более 10 лет: в 2016 году она составила 17% против 1,8% в 2000 году.
Экономический эффект от внедрения только института аренды оценивается в 14 млрд грн, в т.ч. 12,9 млрд грн – аренда земель частной собственности, 1,1 млрд грн – земель государственной собственности, - говорит Ходаковская.
Несмотря на наличие значительного количества негативных и проблемных аспектов в земельных отношениях следует отметить и важные шаги, сделанные в направлении их совершенствования и приближения к цивилизованному обороту земель, в частности: законодательное урегулирование правового режима земель выморочного наследства; упрощение порядка регистрации производных прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения; введение принципа экстерриториальности согласования проектов землеустройства, что существенно снизило риски при рассмотрении землеустроительной документации; усиление защиты данных Государственного земельного кадастра путем внедрения технологии Blockchain; введение онлайн-режима аукционов по продаже прав аренды земель государственной собственности.
Весомым сдвигом в сфере земельных отношений является внедрение земельных торгов (аукционов), на которых в настоящее время отработан механизм продажи прав аренды земель государственной собственности. Так, по состоянию на 1 июля 2017 года в перечень земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной собственности, права на которые выставлены на земельные торги, включены 6299 земельных участков общей площадью 125,9 тыс. га. Средний размер арендной платы за земельные участки, приобретенные в аренду на конкурсной основе, в 2016 году составил 9% нормативной денежной оценки, а за первое полугодие 2017 года –- 13%.*
