ПОГОВОРИМО ПРО ЗЕМЛЮ

Генеральний директор компанії «НІБУЛОН» Олексій Вадатурський закликає депутатів перестати гратися в гру «Відміняти чи ні мораторій на землю».

ПРЯМА МОВА

Коли в 90-х роках згідно з Указом Президента проводили розпаювання земельних ділянок між людьми, говорили, що тепер вони стануть щасливими. Втім, я не раз додавав, що для цілковитого щастя, на превеликий жаль, забули ще додатково виділити кожному по тисячі кубометрів повітря і «нарізати» річки. Але відтоді для захисту прав людей нічого не було зроблено. Ні від держави, ні від депутатського корпусу ніякого конструктивізму щодо прийняття законів ми не побачили. Багато людей вже повмирали, так і не скориставшись своїм правом розпоряджатися землею. І сьогодні жодних ініціатив з вирішення вказаної проблеми я не бачу. Натомість один раз на рік перед державою постає питання: продовжувати чи ні мораторій на продаж землі в Україні. І все, на цьому діяльність наших політиків закінчується.

Питання щодо регулювання та функціонування ринку землі в Україні озвучувалося мною і у 2008 році, в присутності Президента України Віктора Ющенка в м. Черкаси. Тоді я зазначав, що спочатку необхідно прийняти низку законів, а потім впроваджувати ринок землі. Наголошував я і на тому, що в Україні до 30-40 % земель сільськогосподарського призначення фактично вже давно перепродані і мають інших власників.

Після зміни влади в країні почала впроваджуватися інша модель регулювання ринку землі. Зокрема був організований Державний земельний банк і передбачалося, що ця державна установа єдина матиме право скуповувати землю. Все це робилося для того, щоб, врешті-решт, найдорожче надбання українського народу – земля – було приватизоване «сім’єю». Але в результаті нічого цивілізованого впродовж того періоду не було зроблено. Таким чином, і той період був втрачений.

Аналізуючи сьогоднішню ситуацію, в мене виникає безліч питань.

Чи захищений сьогодні інвестор, який працює на землі? Ні.

Чи захищений інвестор, який уклав угоди на оренду землі на 5-10 років? Ні, адже ці угоди в будь-який момент можуть бути розірвані, бо в результаті, наприклад, обміну земельними ділянками з’явиться новий власник, який не бажатиме працювати з інвестором, який сьогодні обробляє його земельну ділянку.

Чи задумувався хтось сьогодні, що одне поле – це шахова дошка з 50-100 власниками земельних ділянок? До чого може призвести хаос, який сьогодні існує в цій сфері? Наприклад, 10 % цих власників захочуть продати свої земельні ділянки іншим компаніям. Але ж є ще 90 %, які скажуть: «Ні, ми продамо свою землю через 10 років, коли буде більш прийнятна ціна на землю». Така ситуація може призвести до війни за кожен шматок землі. І тоді зупиниться все аграрне виробництво, адже до кожної ділянки поля треба прокласти незалежний шлях, яким можна було б провести техніку і т.п.

Звичайно кожен власник землі має право вільно розпоряджатися своєю власністю. Але коли ти являєшся співвласником частини великого масиву землі, варто врахувати думки та інтереси всіх, бо рішення однієї людини автоматично торкається інших власників землі на цій ділянці чи полі та впливає на них. А ігнорування інтересів інших може стати причиною незворотніх наслідків та непередбачуваних подій.

Врахувати варто і той факт, що сьогодні в Україні сформоване крупнотоварне виробництво. І без прийняття відповідної законодавчої бази, яка б забезпечила поміркований та прозорий механізм переходу на ринкові відносини, ми знову повернемося до обробітку землі «клаптиками». Великі земельні масиви будуть розпорошені, що значно зменшить ефективність використання сільськогосподарських угідь.

Чи у кожного власника землі-орендодавця сьогодні є договір оренди, у випадку, якщо він її здає в оренду? Ні.

А чи можуть власники землі взагалі бути впевненими, що саме вони володіють правом власності на неї?Ні.

Чи сьогодні є у когось інформація або, можливо, документи проведеної інвентаризації, що б засвідчували, ким обробляється та чи інша земельна ділянка або масив і хто насправді є її власником?Ні. Сьогодні багато землі обробляється взагалі без знання того, хто є її власником. Окрім того, є багато земель, які ніби обробляє одна компанія, а насправді вона давно перепродала свої права іншим 10-м компаніям. І ми не знаємо про наслідки цієї перепродажі і про те, хто саме є кінцевим бенефіціаром на землю або на обробіток цієї землі, або, я не здивуюся, власником.

Чи повністю сьогодні законодавчо врегульовані і опрацьовані питання оренди землі? Наприклад, що стосується оренди землі на термін 10-25 років. Ні. Але цим питанням також не потрібно нехтувати, адже це теж ефективний спосіб залучення додаткових інвестицій.

Необхідно також захистити інвестора, адже може виникнути ситуація, коли власник землі попросить виплатити йому наперед орендну плату відразу за весь термін укладеного договору оренди, тобто за 10-20 років. Але отримавши її, він може продати свою земельну ділянку іншій компанії, оскільки на сьогодні відсутній чіткий механізм отримання орендної плати. Власник землі, як правило, зацікавлений в отриманні орендної плати наперед, а орендар може не мати можливості, з точки зору можливих ризиків, відразу виплатити значну суму грошей в якості орендної плати.

Для вирішення цієї ситуації необхідно на законодавчому рівні передбачити право передавати земельну ділянку в довгострокову оренду (терміном на 20-25 років і більше) з правом отримання наперед орендної плати за весь період дії договору оренди землі, за умови передбачення можливості передачі в заставу орендарем права оренди земельної ділянки для отримання довгострокових кредитних ресурсів. В даній ситуації власник землі відразу зможе отримати значну суму грошей за свою ділянку, залишаючись при цьому її власником, а орендар землі за рахунок наявності можливості передачі в заставу земельної ділянки зможе залучити кредитні кошти для виплати даної орендної плати.

Орендні відносини повинні стати прозорими як для орендаря та орендодавця, так і для держави в цілому, і забезпечувати ефективний захист прав обох сторін, у тому числі, і при достроковому розірванні договірних відносин.

Чи навів хтось лад у земельному кадастрі? Ні. Отже, незахищеним є знову, як орендар/інвестор так і власник земельної ділянки. Сьогодні досить часто трапляються випадки, коли на одну й ту ж саму ділянку зареєстроване право володіння нею кількома компаніями одночасно, змінюються кадастрові номери. Це технології, які залишилися від попередньої влади, своєрідний спосіб рейдерського захоплення цих земель.

Але в процесі реєстрації виникають ще й інші проблеми, вже організаційного характеру. Так, реєстраційні служби через нестачу кадрів не здатні вчасно навіть зареєструвати договори оренди землі. Там завжди шалені черги та корупція. Отож, поки людина чекає своєї черги, її земля обробляється без належної реєстрації.

Чи враховує хтось виробничий цикл підприємства? Ні. А це важливе питання, щоб не вийшло так, що одна компанія посіяла, а збирати вже буде інша, бо власник у цей період перепродав свою ділянку. Отже, яким чином буде вирішуватися питання, хто буде власником урожаю і хто його буде збирати?

Українське сільськогосподарське виробництво побудоване на використанні більш потужної техніки та на укрупненні земельних масивів. І коли цю землю знову роздробити, то фактично інвестиції в придбання та оновлення сучасної потужної сільгосптехніки будуть неефективними та втраченими.

До того ж, хто компенсує інвесторам витрати на створення та утримання супутньої сільськогосподарському виробництву інфраструктури або кошти, інвестовані в поліпшення стану землі? Наприклад, в землю, яка роками не оброблялася і на ній вже виріс ліс, орендар вкладає колосальні кошти, щоб привести її до стану придатного для обробітку, тим самим підвищуючи родючість ґрунту та інвестиційну привабливість землі. Ці витрати йому ніхто не компенсує. До того ж, без роботи залишаться і селяни.

А якщо мова йде про тваринницькі комплекси? Сьогодні може виникнути загроза, що тваринницький комплекс залишиться без кормової бази. Колись у мене була дискусія з колишнім міністром АПК України з цього приводу. Тоді він сказав: «Нічого страшного. Єгипет же купує зерно для своїх птахофабрик і тваринницьких комплексів в Україні. От і ви будете купувати зерно на сході України, а потім везти його на Західну Україну». Але ж почекайте, це ж суттєво позначиться на собівартості продукції. А в кінцевому розрахунку за це заплатять наші громадяни.

Не врегульоване сьогодні питання і щодо того, хто матиме право купувати землю: юридичні, фізичні особи чи іноземці, або взагалі, без жодних обмежень, будь-хто, включаючи підставних осіб. Не визначений і ліміт кількості землі, яку можна буде придбати у власність.

Щодо вартості землі. Сьогодні наша компанія сплачує орендну плату у розмірі 7-10 % від нормативної грошової оцінки землі. Тож, фактично, отримуючи таку плату впродовж 10 років, людина отримує повну вартість своєї земельної ділянки. Але, здаючи в оренду, людина все ж таки буде продовжувати бути власником цієї землі, а за 10 років її вартість може суттєво збільшитися.

А є люди або сім’ї, у власності яких перебуває до 100 га землі. Таким чином, люди мають можливість за кілька років придбати собі житло або вирішувати будь-які питання, навіть не маючи потреби в додатковому працевлаштуванні, живучи вже повністю за рахунок своєї землі.

Зважаючи на сказане мною, я хотів би звернутися до наших народних обранців: «Досить займатись популізмом та гратися в гру «Відміняти чи ні мораторій на продаж землі в Україні». Сконцентруйте всю свою увагу на тому, як на законодавчому рівні захистити як власників землі, так і орендарів та інвесторів. Підготуйте законопроекти, оприлюдніть їх та залучіть до їх широкого обговорення громадськість, фахівців. Дослухайтесь до думок людей. А потім вже приймайте виважені рішення».

В цьому питанні я підтримаю Прем’єр-міністра України. Я згоден з паном Гройсманом, що потрібно виконати дуже великий об’єм підготовчих робіт. Зокрема підготувати належну нормативну базу, обговорити всі питання і лише після цього впроваджувати ринок землі. Без відповідної законодавчої бази жоден навіть у суді не зможе довести свою правоту. Чи у наших правоохоронців для кожного поля є люди, які будуть контролювати процес та з’ясовувати, хто правий, а хто ні, в ситуації, коли на одну ділянку буде 2 власника? Звичайно немає. А значить буде анархія, стихійні, без передбачуваних наслідків з’ясовування відносин. Прикладом такої анархії є багато земельних конфліктів. Не секрет, що держава сьогодні не може дати ради тим рейдерським конфліктам, які досить часто виникають у нашій країні. А хто буде захищати простих людей? Наша судова система?

Згадаємо хоча б, конфлікт, який триває вже декілька років поспіль у Первомайському районі Миколаївської області між агрофірмою та працівниками бюджетної сфери, які, отримавши право власності на землю, не можуть розпоряджатися нею, навіть при втручанні самого Президента України.

Якщо ж МВФ хоче впровадити ринок землі в Україні, то, на мою думку, йому варто взяти під особистий контроль цей процес, його прозорість. На жаль, у мене немає довіри до політиків, адже, окрім популізму, ми нічого від них дочекатися не можемо. Серед політиків сьогодні мало людей, які дійсно розуміються на цих питаннях або стикалися з проблемами власників землі, втім вони вирішують долі мільйонів людей. Це обличчя нашої держави, це обличчя депутатського корпусу і ваша колективна відповідальність за свою подальшу бездіяльність. Сьогодні в країні безлад у питаннях ринку землі, але це має бути останнє продовження мораторію.

Я за ринок, але прозорий і законодавчо унормований. Врешті-решт, ринок землі в Україні потрібно впроваджувати, але коли у нас буде нормальний інвестиційний клімат, коли в державі будуть прозорі/легальні обігові кошти, за які й буде придбаватися ця земля. А не так, як зараз в Україні, коли мільярди доларів нелегально виводяться з України в офшори і продовжуються різні зловживання.

Я думаю, що власники земельних ділянок, в яких наша компанії орендує землі, підтримають нашу позицію в цьому питанні.

Питання надскладне і без політичної волі перших осіб держави, центральних органів влади, без конструктивної та цілеспрямованої роботи депутатського корпусу всіх рівнів саме не вирішиться. Натомість проблема буде загнана в глухий кут, так як це робилося десятиріччями. І тільки в тому випадку, коли державницькі інтереси і захист прав власників землі будуть поставлені на перше місце, Україна буде процвітаючою, кращою аграрною країною у світі!

Зі свого боку, я та фахівці нашої компанії готові брати участь у вирішенні цих питань та захищати цивілізовані відносини на ринку землі в Україні.

Використано матеріали прес-служби НІБУЛОН