Сергій Педак. «Титан»
Земля коштує стільки, скільки за неї готові заплатити

Початок 2024 року приніс багато нововведень у різних сферах діяльності в Україні, в тому числі в аграрній. Так, 1 січня 2024 розпочав свою дію другий етап земельної реформи, у зв’язку з чим актуальним постало висвітлення особливостей, запроваджених в межах цього етапу реформи.

Сергій Педак, керуючий партнер юридичної компанії «Титан», з урахуванням поточних подій та історичного контексту земельного ринку в Україні, вважає, що продовження реалізації земельної реформи невідворотнє. Чекати у найближчому майбутньому зміни в чинному законодавстві через петицію ВАР та вимоги про відстрочення ринку землі для юридичних осіб не варто.

Вважаю, що значних змін в законодавстві через петицію Всеукраїнської аграрної ради (ВАР) та відтермінування ринку землі для юридичних осіб до кінця війни чекати не варто. Причини такого припущення досить зрозумілі.

По-перше, сам президент України та правляча партія "Слуга Народу" були ініціаторами реформи земельного ринку. Це вказує на те, що у владних структурах є сильна політична воля для продовження цього курсу, попри певний опір з боку опозиційних партій та деяких громадських організацій.

По-друге, політичні опоненти, такі як партія "Батьківщина" та інші окремі політики та громадські діячі, наразі не мають достатньої підтримки у Верховній Раді для реалізації суттєвих змін або відстрочення другого етапу земельної реформи.

Нарешті, враховуючи, що другий етап земельної реформи вже розпочався, його зупинення та подальше відстрочення є малоймовірними. Хоча історія України знає приклади несподіваних політичних поворотів, у цьому випадку для зміни курсу потрібні будуть виключні обставини, які могли б змінити баланс сил в парламенті або суттєво вплинути на суспільну думку.

Отже, у найближчому майбутньому зміни в чинному законодавстві через петицію ВАР та вимоги про відстрочення ринку землі для юридичних осіб є малоймовірними.

Ринок може показати зростання активності, особливо з боку внутрішніх інвесторів та агробізнесу, готових до розширення своїх операцій. Однак зовнішні фактори, такі як війна, економічні умови та довіра інвесторів, суттєво вплинуть на активність ринку.

На даний час, інвестори оцінюють можливі ризики інвестування у ринок землі з погляду на військово-політичну ситуацію в Україні, продовження блокування кордону державами ЄС та успішності морського коридору, який прийшов на заміну зерновому коридору після виходу з угоди російської федерації.

Разом з тим, цікавим видається той факт, що за відкритими даними Опендатабот з початку роботи другого етапу земельної реформи по 15 січня 2024 юридичні особи почали більше продавати землю, яка знаходилась у їх власності, а не скуповувати усе, що можливо (про що хвилювались скептики реформи).

Разом з тим, пройшло дуже мало часу з початку дії другого етапу реформи, тому варто очікувати пожвавлення ринку та здійснення інвестицій представниками великого та середнього бізнесу у ринок землі.

В контексті другого етапу земельної реформи можна було почути твердження про те, що бізнес викупить усю землю сільськогосподарського призначення, а тому громадяни України не зможуть реалізувати передбачене законодавством право на безоплатне отримання земельної ділянки у кількості 2 га.

Наразі такі побоювання є абсолютно безпідставними у зв’язку з наступними аргументами.

По-перше, громадяни України мають право на безоплатне отримання у власність земельних ділянок із земель державної або комунальної власності.

Водночас Земельним кодексом України (ч. 7 ст. 130) передбачено, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності забороняється.

Таким чином, земля, яка може бути використана для безоплатної передачі громадянам України в межах наданих їм прав, не може бути скуплена бізнесом.

Тому, в контексті другого етапу земельної реформи загрози того, що для громадян України, які не реалізували свого права на безоплатне отримання земельної ділянки, така можливість зникне через викуп земель бізнесом, не існує.

По-друге, держава має в запасі значні площі земель сільськогосподарського, які можуть бути розподілені серед громадян. Це забезпечує можливість реалізації права на безоплатне отримання земельних ділянок, навіть у контексті активізації ринку землі та збільшення інтересу з боку агробізнесу.

Разом з тим, варто нагадати про те, що реалізація зазначеного права громадян України на поточний момент неможлива, оскільки безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такої безоплатної передачі, розроблення такої документації забороняється під час дії воєнного стану.

Якщо взяти оптимістичний сценарій та розраховувати на позитивне закінчення війни у перспективі 1-2 років та на прийняття України у склад Європейського Союзу до 2030 року, то звичайно ціна за 1 га земель с/г призначення зросте, оскільки позитивний політико-економічний фон та відкриття нових ринків дозволять суттєво підвищити попит, що призведе і до зростання ціни.

Дивлячись на ціну землі, варто звернути увагу на чинники, які її формують. В Україні на ціну землі окрім попиту та пропозиції дуже впливає військово-політична обстановка та економічні перспективи.

Для порівняння варто навести вартість земель с/г призначення в державах ЄС. Так, наприклад, в Угорщині вартість земель сільськогосподарського призначення досягає $4 500, в Болгарії – $4 650, в Естонії – $5 000, в Польщі – $10 000, в Румунії - $6 150.

Враховуючи високу якість земель в України, за відсутності військово-політичних викликів та вдалу інтеграцію у Євросоюз, ціна на земельні ділянки с/г призначення можуть досягти в Україні рівня Болгарії та Угорщини з подальшими перспективами зростання.

Товар (в тому числі земля) коштує стільки, скільки за неї готові заплатити. Це правила ринку, ринкової економіки.

На даний час середня вартість 1 гектара відчужених земельних ділянок станом на грудень 2023 року досягла приблизно 40 тис. гривень. Найвищі ціни зафіксовані в Івано-Франківській (до 2000 доларів за гектар), Львівській (1450 доларів за гектар) та Тернопільській областях (1400 доларів за гектар).

За прогнозами Мінагрополітики, середня вартість землі надалі буде складати 50 000 грн за 1 га і зростати на 5-10% щорічно.

Попри поширену думку про те, що Україна переважно представлена великими агропідприємствами, реальна ситуація дещо відрізняється.

Так, найбільші агрохолдинги в Україні займають аграрний ринок всього на 20 % від загального обсягу. Основну ж масу ринку агропромисловості продовжують займати малі та середні підприємства, фермерські господарства та окремі фермери.

Наразі відсутні фактори, які можуть суттєво вплинути на даний стан справ.

Через десятки років, дивлячись оптимістично у майбутнє України в Європейському Союзі, вбачаю можливість подальшого збереження за малими та середніми учасниками агросектору значної частки на аграрному ринку, оскільки у ЄС для розвитку та підтримання фермерського господарства витрачаються кожного року десятки мільярдів євро.

Після того, як Україна стане членом ЄС вона отримає доступ до цих фінансових ресурсів, що стимулюватиме громадян продовжувати займатися фермерством та об’єднуватись для збільшення доходу та співпраці.