Земельні перетворення у сільському господарстві Франції базувались не лише на ринкових умовах, а й на глибокій зміні структури використання земель, що дозволило забезпечити дохідність сільського господарства на рівні з іншими секторами економіки та гарантувати соціальні ціни на сільськогосподарську продукцію. В основу моделі, яка застосовувалася, була покладена концепція розвитку фермерських господарств сімейного типу, а не великих підприємств.
Проблеми ринкового обігу земель та необхідність його регулювання, виникли у Франції після завершення другої світової війни. Цей період ознаменувався загостренням продовольчої кризи, відсутністю збалансованої структури аграрного сектору економіки тощо. З огляду на це, продовольча безпека стала пріоритетним напрямом державної політики країни, спонукаючи до важливих змін у співвідношенні землі, праці та капіталу. Саме у цей період розпочинається формування моделі сімейного фермерського господарства, як основи аграрного устрою країни, підпорядкованого відповідній аграрній та земельній політиці, в основу якої покладено поєднання діяльності саморегулюючих сільськогосподарських організацій та державного регулювання. Ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення стає жорстко регульованим державою та професійними об’єднаннями сільськогосподарських товаровиробників. Протягом декількох років здійснення цілеспрямованої та послідовної державної політики, Франція із країни з продовольчим дефіцитом трансформується в одного з провідних світових експортерів сільськогосподарської продукції.
На початку 1960 р. у Франції був прийнятий Закон «Про аграрну політику» № 60–808 від 05.08.1960 р., дія якого спрямовувалася на:
- підвищення продуктивності сільського господарства разом із впровадженням технічного прогресу та забезпеченням раціонального розвитку виробництва;
- розвиток внутрішнього і зовнішніх ринків збуту сільськогосподарської продукції та сировини, через вплив на умови збуту (надання пріоритету особам зайнятим у сільському господарстві);
- збереження неосвоєних земель;
- забезпечення фермерам і особам, зайнятим у сільському господарстві одержання прибутку від «землі-капіталу» еквівалентному тому, який можливо отримати в інших секторах економіки;
- забезпечення ефективного соціального захисту фермерів і осіб зайнятих у сільському господарстві;
- розвиток сільського господарства для кожного, окремо взятого регіону з урахуванням його особливостей;
- підтримання і заохочення розвитку сімейних ферм. З метою досягнення поставлених цілей, було створено Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій (Societe D’amenagement Foncier Et D’etablissement Rural — SAFER), на яке було покладено три основних завдання: підвищення продуктивності сільського господарства та підтримка молодих фермерів; захист навколишнього природного середовища, ландшафтів і природних ресурсів; підтримка та розвиток сільських територій.
SAFER — це товариство з обмеженою відповідальністю, яке є неприбутковою організацією та підпорядковується Міністерству сільського господарства та Міністерству фінансів Франції [58]. Діяльність Агентства з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій (SAFER), базується на тісній співпраці між державою та самоврядними професійними організаціями фермерів. Агентство SAFER має розширену мережу представництв по всій території країни, які перебувають під керівництвом ради директорів, що складається з різних учасників (сільськогосподарський банк «Crédit Agricole», місцевих сільськогосподарських палат «Chambre d’Agriculture», колективних інвестиційних компаній, місцевих органів влади, професійних аграрних об’єднань, включаючи профспілки).
Відповідно до статті L. 143 IV розділу Кодексу Сільського господарства та морського рибальства Франції, здійснити продаж земельної ділянки без повідомлення про це товариства SAFER (як представника держави) — неможливо. SAFER є представником держави при транзакціях із земельними ділянками та має право купувати, продавати і обмінювати земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Впродовж 5 років з дня купівлі земель сільськогосподарського призначення, Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій зобов’язане продати придбані землі.
Регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення Державним агентством SAFER відбувається шляхом:
1. Використання переважного права на придбання земель у випадках:
- надання допомоги фермеру при його переміщенні до інших регіонів; — необхідності досягнення фермерським господарством відповідних економічних показників розвитку згідно статті L. 331–2 Кодексу Сільського господарства та морського рибальства;
- загрози збалансованому землеволодінню фермерського господарства зі сторони громадських робіт;
- необхідності збереження сімейного типу господарювання;
- підозри у спекулятивних діях при купівлі/продажі земельної ділянки;
- загрози існуванню ферми у випадку продажу земельної ділянки;
- необхідності розвитку і захисту лісів, поліпшення структури лісового господарства;
- необхідності здійснення захисту навколишнього середовища відповідно із затвердженими вимогами;
- необхідності виконання ІІІ Розділу IV Книги Містобудівного кодексу Франції.
2. Використання права на зниження ціни продажу земельної ділянки при її завищенні, до рівня ринкових цін, шляхом звернення до суду з відповідним позовом.
3. Надання пільг продавцям та покупцям земельних ділянок, шляхом звільнення від оподаткування трансакцій з купівлі/продажу земель за умови, що дані трансакції здійснюються через SAFER . Слід відмітити, що переважне право на придбання земель сільськогосподарського призначення означає, що SAFER, за певних умов, може стати покупцем земельної ділянки, що запропонована до продажу. Саме це положення є одним з найбільш дискусійних у французькій практиці регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення. Для того, щоб система переважного права працювала, SAFER має бути повідомлене про будь-яку транзакцію щодо купівлі/продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Втручання SAFER в угоду щодо купівлі/продажу сільськогосподарських земель через використання переважного права, в середньому, відбувається в 1–2% угод та базується на принципах: — мотивації (втручання повинно мати законодавчо визначений мотив); — публічності (про процес втручання і використання переважного права оголошується публічно) [56]. За 2013 рік SAFER прийняло участь у 5% трансакціях з продажу земель сільськогосподарського призначення загальною площею 80,5 тис. га, з яких переважне право на купівлю земельних ділянок сільськогосподарського призначення було застосовано у 14% випадків.
SAFER відстежує ціни на земельні ділянки. У разі якщо ціна перевищує ринкову, Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій призупиняє виконання угоди. У свою чергу, продавець може прийняти ціну, запропоновану SAFER, а у разі незгоди оскаржити рішення в суді або зняти земельну ділянку з продажу. У 2013 році було здійснено 785 переглядів цін на земельні ділянки, у наслідок чого з продажу було знято 593 ділянки загальною площею 2736 га. Разом з тим існують випадки, коли Агентство з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій не може скористатись своїм переважним правом на купівлю земельної ділянки сільськогосподарського призначення:
- за умови, якщо протягом трьох останніх років покупець був орендарем земельної ділянки, яка запропонована до продажу;
- за умови, якщо покупцем є близький родич продавця;
- за умови, якщо покупець є працівником ферми, помічником або партнером фермера (продавця).
Особа, яка виявила бажання продати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, подає відповідне оголошення про продаж до спеціалізованих інформаційних ресурсів. Після того, як продавець знайшов покупця земельної ділянки і обидва готові підписати договір купівлі/продажу, про це має бути повідомлено представництво SAFER, яке, в свою чергу, протягом двох місяців має скористатись своїм переважним правом на купівлю. Якщо протягом зазначеного терміну жодних дій зі сторони SAFER вжито не було, то це вважається його відмовою від переважного права. Має місце практика, коли при продажі земельної ділянки сільськогосподарського призначення необхідно в прискореному режимі отримати рішення SAFER щодо його переважного права, тоді за певну плату SAFER надає відповідь протягом двох тижнів. Якщо, протягом встановленого терміну від SAFER не надійшло ніяких відповідей, між продавцем і покупцем укладається договір про купівлю/продаж земельної ділянки, з обов’язковим його нотаріальним посвідченням. Нотаріус не пізніше ніж за 5 днів з дня підписання договору купівлі/продажу, реєструє нового власника земельної ділянки у Палаті реєстрації земельної власності (Сonservation Des Hypotheques). Якщо відбувається продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, то її продавцем від імені держави виступає SAFER. Бажаючі придбати таку земельну ділянку отримують інформацію про її продаж з відповідних інформаційних ресурсів, якими, у переважній більшості, є спеціалізовані сайти. Потенційний покупець земельної ділянки подає заяву та необхідну інформацію про себе, як покупця. Відповідно до наданої потенційним покупцем інформації, SAFER приймає рішення щодо його відповідності бути майбутнім власником даної земельної ділянки. Якщо покупців декілька і вони відповідають вимогам, між ними проводяться торги, вирішальним чинником на яких є ціна.
Купівля земель сільськогосподарського призначення іноземцями у Франції дозволена, але коли ціна земельної ділянки перевищує 38 млн євро, та коли предметом договору купівлі є виноградники — необхідно отримати додатковий дозвіл від SAFER. У Франції сільське господарство та земельні відносини розвиваються у контексті сімейного фермерства. Французький досвід показує, що земельна політика має бути соціально-орієнтованою. Система регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення Франції базується на тісній співпраці між державою та самоврядними професійними організаціями. Вона повністю регулюється Агентством з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій (Societed’amenagementfoncieretd’etablissementrural — SAFER). Ринковий обіг земель сільськогосподарського призначення у Франції є повністю 
контрольованим, усі трансакції відбуваються з відома SAFER, хоча агентство у переважній більшості не втручається у процеси укладання угод щодо купівлі/продажу. Крім того, SAFER є розпорядником земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній власності. Тобто SAFER від імені держави здійснює політику щодо управління земельними ресурсами. Слід зазначити, що дана функція належить саме SAFER, а не Службі Земельного кадастру Франції. Ключовим елементом регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення є використання переважного права щодо купівлі земель SAFER. За допомогою чого агентство перерозподіляє земельні площі, спрямовуючи їх до фермерів, які цього потребують, запобігає спекуляції на ринку, шляхом контролю потенційних покупців та реалізує державну політику в сфері земельних відносин у сільському господарстві. Особи, які не є громадянами Франції, можуть набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Однак у випадках, коли ціна земельної ділянки перевищує 38 млн євро або предметом договору купівлі/продажу є виноградники — необхідно отримати додатковий дозвіл від SAFER.
З огляду на досвід регулювання ринкового обігу земель сільськогосподарського призначення у Франції та участь у цьому процесі Агентства з управління земельними ресурсами та розвитку сільських територій (SAFER), доцільно розглянути можливість створення аналогічної інституції в Україні, наділивши її відповідними повноваженнями, що сприятиме реалізації цілеспрямованої державної політики щодо подальшого перерозподілу земель між різними формами господарювання з урахуванням національних інтересів та пріоритетів.
Автори: Лупенко Ю. О., Ходаківська О. В., Юрченко І. В., ІАЕ
Фото: Роман Протасевич
