Очікується, що прийняття законопроекту про дозвіл купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення зменшить тіньовий ринок землі, на якому активно використовуються корупційні схеми. У довгостроковій перспективі такий результат є цілком прогнозованим, але до того Україні належить вирішити кілька проблем, які можуть гальмувати розвиток ринку ще не один рік. Більше про ринок землі - Олександр Гаврилюк, партнер, керівник галузевої практики агропромислового сектора KPMG в Україні.
Економічний ефект законопроекту про відкриття ринку землі буде залежати від обсягу іноземних інвестицій. Це можуть бути як прямі інвестиції від іноземних компаній та громадян України, які свого часу вивели свій капітал за межі країни, так і кредитні кошти, що можуть залучатися українськими компаніями поза межами України для фінансування придбання землі. Проте відтермінування відкриття доступу на ринок для іноземців, про яке зараз активно почали говорити, може істотно звузити кількість можливих покупців землі. Це створить більш вигідну ситуацію для великих українських компаній із доступом на іноземні боргові ринки, які в умовах обмеженого попиту зможуть поступово викупити землі за помірними цінами.
На жаль, покупцями навряд чи будуть й українські фермери. Адже, з одного боку, в українських банках немає потрібної кількості ресурсів для формування такого портфелю кредитів, з іншого – суттєво більші в порівнянні з європейськими ставки фінансування роблять невигідним такий крок для фермерів.
Ще один виклик пов'язаний із значною фрагментарністю землі. В Україні розмір паїв знаходиться в діапазоні від 2 до 5 гектарів. Поле близько 100 гектарів може мати до 50 власників. Тому ми прогнозуємо, що коли набуде чинності дозвіл на купівлю землі, почнеться певний хаос. Як інвестору, зацікавленому в придбанні великої ділянки, знайти кожного власника і підписати з ним договори? Хтось із власників погодиться, хтось ні. Викупити велике поле цілком і одночасно буде неможливо.
Суттєвою проблемою для функціонування ринку може також стати існуюча неточність і неповнота інформації про земельні ділянки в реєстрі. За документами ділянки можуть бути розташовані в одному місці, а за фактом - трохи в іншому. Крім того, значна кількість паїв залишаються або не виділеними в натурі або не внесені до електронного земельного кадастру, що унеможливлює їх продаж.
Варто звернути увагу й на механізми захисту прав учасників ринку. Є логічною необхідність збереження договорів оренди, які існують. Хто б не купив землю, він повинен виконувати умови договору оренди, що був укладений раніше.
Якщо у такого орендаря є бажання купити землю, то має сенс узаконити його пріоритетне право на таку угоду. У цьому сенсі поточний законопроект прогресивний і таку можливість передбачає, але залишається відкритим питання, як це буде на практиці, скажімо, у разі, якщо до власника земельної ділянки звернеться покупець, що пропонує більш високу ціну.
Ще одне питання - чи можна буде контролювати цільове використання землі, хто і як буде це контролювати. На мій погляд, цю функцію необхідно спускати на рівень місцевих рад, передбачивши антикорупційні механізми.
З огляду на ці факти, можна очікувати, що рік запуску ринку землі буде досить ризикованим для інвестицій, оскільки не зрозуміло, який час необхідний для стабілізації ринку. Це призведе до заниження цін на певний проміжок часу, адже за такої кількості невизначеностей та ризиків пропозиція буде перевищувати попит.
